3月17日，中交集团暨中国交建2022年投资工作部署会议在北京召开，公司荣获“投资贡献优胜奖”，公司CEO丁仁军应邀代表公司在大会上分享题为《以全体系价值策划引领城综业务高质量发展》的投资业务工作经验，从城市综合开发业务发展对价值策划提出迫切需求、宁波中交未来城项目全体系价值策划实践、中交城投全体系价值策划经验三个方面介绍了中交城投全体系价值策划引领城综业务发展的经验。全文如下：

  在集团“三核五商新中交”的战略引领下，中交城投一直在思考怎么样发挥好城市发展商的专业优势和引领作用，积极补短板，延伸价值链。经过多年探索，我们通过理念升级、业务协同、标准建设等一系列措施，不断的提高价值策划能力，推动业务高质量发展。

  中交城投聚焦于“两湾一江”的重点区域和重大市场，在直面激励竞争的过程中，充分感受到来自市场和客户的巨大挑战：一是“两湾一江”区域竞争激烈，金茂、铁建、铁工等对手步步紧逼，同质化竞争严重，行业利润水准下滑，我们急需创新突围，延展价值链、增加盈利来源。二是地方政府对城市发展商的要求慢慢的升高，希望能够通过投融资、发展顾问、城市营销等工作有效提升区域经济社会持续健康发展水平，甚至将项目收益与城市发展水平挂钩。这些挑战倒逼我们以价值策划为抓手，不断健全自身能力体系，以获得市场之间的竞争中的主动权。

  2016年底，奉化撤市建区融入宁波大城市格局，我们把握住宁奉城际即将落地的契机，首次选择了全产业链服务的模式落子奉化。项目之初我们也存在迷茫，由农田变城市，如何给项目赋能、实现蓝图落地？经过4年的实践，我们摸索出五位一体的价值策划路径。

  项目初期我们大家都认为蓝图绘制就是做规划，虽然实现了控规快速覆盖全域，却遇到了实施落地的困难。2019年起项目团队构建了跨领域智囊团，聘请阿特金斯、同济规划院等12家一线咨询团队进行规划优化提升，与省、市、区等政府机构及国家级智库深度交流，摸索出可执行的产城发展蓝图。我们立足杭州湾大湾区和宁波产业升级的维度审视项目，谋求奉化相较于余姚、慈溪等同类发展平台的差异化优势，将项目定位为长三角科创远端响应基地，力争通过高站位谋划、高标准开发、高质量推进，优化资源配置、强化区域赋能，提升发展水平。经过多方努力，宁波项目地价三年间从3410元上涨至12050元，某些特定的程度体现了策划赋能的力量。

  宁波项目实施初期，主要聚焦于20年蓝图绘制和435亿货值覆盖，但随着项目逐步推进，我们得知项目初期的盘活其实更为关键，为此逐步构建出一套基于滚动开发的全周期动态开发策划体系。体系分三个层次，包括整体概念规划、三年单元详细策划，以及一年行动计划；可结合外部形势、资金状况等因素动态匹配和调整。通过动态策划和滚动开发，宁波项目用5亿资本金的投入，3年即实现资金自平衡，4年时间累计投资超58亿元。

  城投成立之初，擅长的开发模式仍是围绕集团主业的基础设施投资建设，在宁波则面临了如何提升区域价值的挑战，需要从建路、建湖、建馆的“城市建设”转变为系统化、高品质的“城市营造”。为此，我们探索构建起集社区、产业、公园于一体的未来城市U-CITY体系，打造未来社区和产业社区两大组团，实现了产城融合发展和城市魅力提升。同时，项目邀请了日比野等明星建筑师参与幼儿园、邻里中心等标杆项目的设计，推动奉化区加快与宁波市的总体发展理念、服务品质接轨。

  宁波项目在开发过程中，逐步形成从产业定位到产业生态构建的系统策划思路。产业定位上结合项目区位聚焦发展制造类、特色服务类产业，积极承接杭州、宁波外溢资源。产业生态构建上，在产业社区预留了孵化、服务、研发、生产多元产业载体，助力全生命周期产业生态体系形成。同时，我们投资了中交·壹里科创云廊科创产业园，为片区提供研发、孵化等服务，实现产业园与片区产业高质量发展的双向赋能。目前，项目区域内已引入大小企业超过80家，规划定位中的金融科创、医疗健康、人机一体化智能系统三大产业呈现集聚态势。

  宁波项目之所以获得政府、企业和社会的多重关注和认可，源于项目开展了系统性的运营策划和服务策划，构建起产城引人、留人的赋能路径。前期通过土地营销、城市营销，主打秀美之地和地价合宜，吸引新宁波人、新制造企业在项目安家落户；中期通过城市会客厅运营、城市营销活动举办为区域聚集流量；后期将通过智慧化、专业化的城市运营服务，努力提升区域居民的生活质量。目前，我们正在积极地推进城市运营公司的落地，探索城市运营服务的盈利模式。

  随着业务发展，城投每年要面对统筹20个稳定项目、助力3-5个新开项目系统谋划的大量工作。我们的价值策划从纵向流程、横向协同、标准建设、资源整合等方面较好地支撑了自身业务的快速发展。

  价值策划是对项目全流程的系统谋划。城投构建了“两步三级”编管体系，两步是指先策划后规划，政策及市场研究、产业研究、开发策划应先于空间规划；三级是指基于项目滚动开发，分层次动态管控和调整，整体概念策划、三年详细策划、一年行动计划。在纵向流程下，贵阳、金华等项目6到9个月即完成了启动区控规法定化及项目开发策划。

  我们逐步形成“策建管一体化”思路，产业规划定方向、空间规划定产品、开发策划定计划，以价值策划横向串联建设、土地、产业等条线，各条线高效协同。同时，通过一二三级联动策划的方式，持续为城投的产城融合和特色房地产业务挖掘投资机会。经谋划，去年城投陆续获取奉化琎琳站TOD地块、富阳未来社区等优质地块。

  我们不间断地积累和沉淀企业标准体系，为政府提供一揽子“城市营造”综合解决方案。形成了包括策划规划编制标准、项目启动区营造方案、产品营造标准等十多项城市营造标准工具箱。这些工具箱明确了从策划、规划到具体设计层面的工作内容、程序、标准和重点，统一了多家咨询机构、设计院、工程局对项目的认知及开发理念的贯彻，也统一了不同项目的实施标准和要求，帮助富阳、临沂等项目启动区稳步实现了一年出形象的目标，也为集团大城市业务设计建设标准的建立做出积极探索。

  目前，我们已积累五十多家策划咨询供应商，初步构筑起涵盖政策、产业、规划、建筑等领域的智库联盟；同时，我们正积极整合智慧城市、基础设施运营管理等城市运营所需的服务资源，努力延伸产业链和价值链，务求通过中交系统内外资源的整合，在满足城市发展诉求的同时，与兄弟单位携手共克大城市业务发展的痛点难点。

  城市发展生态链的构建任重而道远，随着城市发展的不断升维，我们仍就在积极思考：政府需求的满足与项目投资平衡之间的矛盾如何通过市场化手段更好解决？双碳等国家新战略的提出，以及土地和房地产市场急剧变化中，城投如何开辟新的赛道？带着这些思考，我们在去年成立了创新发展中心，将继续通过价值策划不断向行业微笑曲线两端升维，推动价值策划与商业模式实现更深程度融合，用专业化能力为区域发展和人民美好生活贡献中交智慧！努力助推集团“大城市”业务加快发展！